Preguntas Frecuentes

¿Cómo comprar inmuebles?

Al decidir comprar un inmueble debes tomar en cuenta aspectos de gran relevancia, que a veces suelen pasarse por alto. Por ejemplo, es importante si planeas adquirir una propiedad usada, revises tanto la construcción (muros, drenaje, servicios eléctricos, etc.), como la vida útil. Si tu intención es comprar un inmueble nuevo o en construcción, cerciórate de los servicios que incluirá, así como de los materiales que se utilizarán en la construcción.

Otro punto que no debe dejar de lado es la ubicación del inmueble. Deténgate el tiempo necesario para considerar la comodidad en cuanto a transporte y servicios cercanos. Este consejo es aplicable tanto si el inmueble es una vivienda como una oficina. Es conveniente adquirir una propiedad que se adapte a nuestras necesidades diarias. Te recomendamos medir la distancia y el tiempo que separan tu inmueble de oficinas, escuelas, parques, hospitales, tiendas, etc. Muchas veces es más recomendable adquirir una propiedad más pequeña o modesta, pero que te permita optimizar mejor tu tiempo y recursos.

Las hipotecas

Ahora bien, antes de entrar de lleno en los aspectos legales a considerar al momento de comprar un inmueble, es útil mencionar de manera breve el tema de las hipotecas. Previo a la solicitud de un préstamo hipotecario, es necesario hacer la suma de todos los gastos en que incurriremos al comprar la propiedad. Recuerda que no sólo es el valor del inmueble en sí, sino el pago de escrituras, servicios notariales, posibles reparaciones, remodelaciones, etc. Una vez realizados los cálculos te recomendamos que inicies los trámites de solicitud en cuanto te sea posible, esto con la finalidad de estar seguros de tener el efectivo al momento de cerrar la operación de compra-venta.

Aspectos legales

Una vez que has elegido el inmueble que satisface tus expectativas, tiene lugar el proceso de compra. A continuación te presentamos algunos conceptos básicos a tomar en cuenta durante éste proceso. Considere que lo que le presentamos es sólo una idea general, con algunos de los conceptos más relevantes, pero cada compra es diferente. Esperamos que le resulte útil y que pueda resolver algunas o hacerle notar aspectos que no había considerado anteriormente.

  • El contrato de compra-venta. En el momento en que encuentre el inmueble que tú buscas, es conveniente reservarlo mediante la firma de un contrato provisional de compra-venta. Con éste, el vendedor deberá retirar la propiedad del mercado y congelar para ti el precio acordado. Al firmar este contrato preliminar el comprador entrega una cierta cantidad al vendedor. El importe pagado estará en función tanto del precio del inmueble como del acuerdo al que lleguen vendedor y comprador. Este dinero por lo general no es reembolsable y se considera parte del precio total de la propiedad. Después de un plazo corto de tiempo (que por lo general no excede los 30 días) se firma el Contrato de Compra-Venta definitivo, en el que se da una especie de "enganche" de la propiedad, que normalmente es del 10% del valor de la misma.

  • Escrituras o Licencia De Construcción. Antes de dar cualquier suma de dinero (ya sea con el contrato preliminar o con el definitivo) es importante revisar las escrituras que amparan la propiedad. En estas se debe estipular que el vendedor es el dueño legal de ésta y que está completamente pagada. En caso de que hubiera adeudos de una hipoteca previa, debe haber evidencia de que el vendedor liquidará ésta deuda antes de finalizar el proceso de compra-venta. Si se compra una propiedad en construcción debemos asegurarnos de que poseen los permisos de construcción necesarios. Todo esto con la finalidad de evitarnos sorpresas desagradables.

  • El contrato notarial. La compra de un inmueble se formaliza en presencia de un notario. El vendedor y comprador deben de comparecer ante éste representante legal para finalizar la transacción. En ese momento (o puede ser algunos días antes) el comprador debe liquidar el restante del valor de la propiedad. Se firman las escrituras en presencia del notario, quien entrega una copia al nuevo dueño del inmueble. A partir de éste acto, el comprador se convierte en dueño absoluto de su propiedad. El notario se encarga de los trámites que correspondan al registro de la propiedad a nivel federal. Para tener las escrituras originales el dueño deberá esperar un plazo convenido al momento de la firma. El propietario deberá pagar un porcentaje del inmueble adquirido por la elaboración de las escrituras.

Después del notario:

  • Actualización de servicios: Es importante recordar realizar el cambio de propietario de todos los servicios de nuestra nueva propiedad. Es decir, el gas, la luz, agua, teléfono, servicios de televisión de paga, etc. Aunque parezca irrelevante, es conveniente realizarlo cuanto antes para evitar problemas futuros. Mientras más pronto realicemos estos cambios, más rápido descansaremos de todo trámite.

  • Actualización de documentos. En caso de tratarse de un inmueble destinado para vivienda u oficina, debemos también recordar actualizar nuestro domicilio en nuestros documentos importantes, así como en instituciones de trabajo y financieras. Lo anterior incluye credenciales, cuentas bancarias, etc.

  • Actualización de testamento. Este es un trámite importante que no debe dejarse de lado. Aún cuando seamos personas jóvenes y sanas, la elaboración de un testamento no es de modo alguno una sentencia de muerte, es simplemente un trámite necesario para respaldar nuestra propiedad en caso de algún imprevisto. Lo más conveniente es actualizar o elaborar nuestro testamento al momento de adquirir una propiedad cuando estamos activos en la dinámica de trámites y papeleo.


Lo más importante es que recuerde en todo momento que comprar un inmueble no es una tarea fácil y rápida, que requiere de preparación y esfuerzo. Pero, si se toma el tiempo y la paciencia requeridos la recompensa final será muy grande puesto que los bienes inmuebles son algunas de las mejores inversiones para preservar y cuidar nuestro patrimonio.


¿Cómo vender inmuebles?

Se da por supuesto que nadie compra un bien inmueble sin que previamente lo haya visto y examinado a fondo, y sólo cuando se ha comprobado su estado y condiciones se toma la definitiva decisión de compra.

Es frecuente que antes de otorgar La escritura pública, se firme un documento privado, que por tener esta condición no deja de ser un contrato válido y exigible entre las partes que lo suscriben, y que por la importancia que tiene es conveniente acudir a un profesional. En cualquier caso, antes de la firma de este documento, deben tomarse las siguientes precauciones:

a) Comprobar la personalidad de la parte vendedora. Pueden ser varios los propietarios, y si es así, todos deben comparecer y firmar el contrato. En el caso de ser un bien ganancial, deben firmarlo los dos cónyuges, y aún cuando fuere un bien privativo de uno de ellos, pero sirviera como domicilio conyugal, también deben firmar los dos. En el caso de estar representado el propietario por un apoderado, debe exhibir la escritura de poder original y comprobar que en sus facultades está comprendida la de vender el inmueble.

b) Comprobar las cargas. Es imprescindible antes de firmar ningún documento verificar en el Registro de la Propiedad el estado de cargas de la vivienda, solicitando una nota simple informativa. Si hubiere alguna hipoteca, comprobar las condiciones de la misma y el préstamo pendiente de liquidar.

c) Gastos corrientes. Debe comprobar si está al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y de los gastos de la comunidad de propietarios, mediante la exhibición del recibo último del IBI y una certificación expedida por el Presidente de la comunidad o una previa información a través del Administrador de la finca.


¿Cómo alquilar?
  1. El primer paso para alquilar una casa con seguridad es examinar detenidamente a los inquilinos, es decir, aquellas personas que comenzarán a vivir en la vivienda y que harán pago del alquiler correspondiente. A todos nos gustaría que nuestros inquilinos fueran gente limpia, que no haga escándalo y que lleven todos los pagos al corriente, pero todo esto a veces no es posible. Algunas de las formas de obtener garantías adicionales son: Demostración de contrato de trabajo, para conocer la solvencia del inquilino. Pedir referencias de anteriores arrendatarios.

  2. Además, si queremos estar completamente seguros de la solvencia de nuestro inquilino, podremos acudir a un registro de morosos, para conocer si alguna vez ha pertenecido o se ha encontrado en dicha lista. También podemos pedir la existencia de un aval, ya sea un banco o una persona relacionada con el inquilino, que nos asegure que recibiremos los cobros correspondientes del alquiler.

  3. Una medida usada por la mayoría de los arrendatarios, es pedir una fianza en el momento de formalización del contrato. Generalmente la fianza suele ser equivalente a un mes o dos de alquiler. Se utiliza para hacer frente a los desperfectos que pueda haber provocado el inquilino durante su estancia, y en el caso de que la vivienda se encuentre como cuando se entregó, se procede a la devolución íntegra de la fianza al inquilino.

  4. Otra manera de alquilar de forma segura y perfectamente regulada, es hacerlo mediante algunos de los organismos que poseen Ayuntamientos y Comunidades Autónomas -tendremos que informarnos en la que nos corresponda-, ya que muchas ofrecen un servicio de gestión entre inquilinos y arrendadores, que regulariza las circunstancias del contrato y del alquiler, lo que proporciona una garantía adicional a ambos.

  5. Una posibilidad también es que, tanto el arrendador como el inquilino, negocien puntos claves del contrato, de manera que ambos estén conformes con lo que firman y conozcan perfectamente las consecuencias de sus actos. Algunos puntos importantes son: Tiempo de aviso para dejar la vivienda o para que el propietario decida hacer un uso personal de ella; Condiciones de la vivienda en su entrega y en el momento de dejarla; Evolución del precio del alquiler en los próximos meses/años; Reparto de gastos. El más típico es el pago de la comunidad, que deberán decidir si es pagado por el inquilino o el arrendador; Si existe derecho a compra de la vivienda.

  6. También podemos plantearnos contratar un seguro de alquiler, que pueda cubrir la morosidad del inquilino o los daños que este pueda causar en el inmueble. En caso de que eso ocurriera, te sugerimos consultar nuestro artículo Cómo echar a un inquilino que no paga.


¿Cómo solicitar hipoteca?

Documentos Generales

Hay una serie de documentos e información que se nos solicitará en cualquier caso, sea cual sea nuestro tipo de contrato o actividad laboral o profesional. Para el caso de los avalistas, se solicita la misma documentación que para los titulares de la hipoteca. 

Habitualmente surgen problemas cuando se piden las escrituras de propiedad a los avalistas, que no quieren entregarlas pensando que así quedarán sus propiedades libres si no se paga al día la hipoteca. Es un sin sentido, ya que el banco puede acceder a esta información simplemente haciendo una búsqueda en el Registro de la Propiedad. 

Un avalista responde con todos sus bienes presentes y futuros, esconda o no las escrituras. De hecho, lo ideal sería hipotecar una parte de la vivienda de los garantes como segunda garantía, en lugar de firmar como avalistas (es la figura del hipotecante no deudor). 

Nunca debe faltar en un expediente hipotecario: 

  1. Los NIF o NIE en vigor (documentos acreditativos de la persona)

  2. Vida laboral actualizada. Se puede pedir una por teléfono o por Internet a la Seguridad Social.

  3. Declaración del IRPF más reciente.

  4. Extracto bancario de los últimos meses. No todos los bancos lo piden, pero desde luego deberemos presentarla voluntariamente si no tenemos nada que esconder (pagos de tarjeta no declaradas, descubiertos o embargos)

  5. Contrato de arras (si se tiene) o la escritura de compra-venta y del préstamo hipotecario (si vamos a solicitar una subrogación o una reunificación de deudas). También nos van a solicitar en recibo del IBI (contribución).

  6. Escrituras o notas simples actualizadas de todas las propiedades que se tengan.

  7. Últimos recibos pagados de los préstamos que tengamos. Si pretendemos solicitar una hipoteca al 100% más gastos y, además, incluir otras deudas, nos podemos ir olvidando de comprar casa.

  8. Contrato de alquiler y últimos recibos si actualmente estamos viviendo en una casa arrendada.

  9. Justificantes de otros ingresos o rentas.

Documentos de los autónomos

Si uno es autónomo y va a solicitar un préstamo hipotecario descubrirá lo que presentar papeles y más papeles. Dado que el autónomo no cobra si no trabaja, ni tiene derecho a indemnización si se queda sin negocio y además sus ingresos no suelen ser fijos, hay que presentar mucha más documentación para acreditar la capacidad de generar ingresos. Entre ella destacamos:
  1. Resumen anual del IVA del año anterior

  2. Pagos trimestrales IVA año en curso.

  3. Pagos fraccionados del IRPF del año

  4. Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

  5. Es recomendable tener un dossier con información de nuestro negocio, experiencia, mejores clientes y toda la información cualitativa que nos permita demostrar que somos expertos en nuestra actividad.


¿Qué es la plusvalía? ¿Quién tiene que pagarla?

La Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto municipal cuyo obligado al pago (o sujeto pasivo) es el vendedor, salvo que el vendedor sea una persona extranjera no residente o la venta se produzca en Navarra, en cuyo caso es el comprador quien está obligado a pagar.

En las compraventas entre particulares es posible pactar que sea el comprador el que se haga cargo de la comunicación y pago del impuesto en el Ayuntamiento que corresponda. En este caso es aconsejable hacerlo constar en la escritura pública de compraventa, ya que si el comprador no cumple con su obligación pactada, el Ayuntamiento lo reclamará al vendedor, y éste lo podrá repercutir al comprador.

En las compraventas en las que el comprador tenga la condición de consumidor, como en las compras a una empresa promotora o constructora, no se podrá pactar que la Plusvalía vaya a cargo del comprador, ya que es considerado una cláusula abusiva.


 ¿Cuánto hay que pagar de plusvalía?

El importe del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana depende:

  • Del Valor Catastral del Terreno Urbano. Este aparece en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en él se descompone el valor catastral del inmueble en valor de la construcción y en valor del terreno. Es éste último el que nos interesa para calcular la Plusvalía.
  • Del número de años (cumplidos) que hayan transcurrido desde la última transmisión del inmueble.
  • De si hace menos de cinco años que se haya realizado una revisión de los valores catastrales. En cuyo caso el Ayuntamiento aplicará bonificaciones de entre un 40% y un 60%.
  • De los tipos que haya adoptado cada Ayuntamiento, hasta un máximo que pueden aplicar.
  • De las bonificaciónes de hasta el 95% de la cuota del impuesto en las herencias a favor del cónyuge, descendientes y ascendientes que pueden adoptar o no los Ayuntamientos.

Por lo que la cantidad exacta dependerá mucho de la normativa de cada Ayuntamiento.


 ¿Qué documentación se necesita para vender una vivienda?


DOCUMENTOS NECESARIOS EN ESPAÑA


En España a la hora de vender una casa es obligatorio presentar los documentos que demuestren que la vivienda es tuya, que tú eres el titular de esa vivienda, que está libre de cargas y la certificación energética que posee el inmueble.


-Título de propiedad o Escritura de compraventa

Documento donde cita el titular actual de la vivienda, este documento está inscrito en el Registro de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble.

-Documentación de identidad

Se debe presentar un documento oficial como el DNI, para demostrar que eres tú el titular de la propiedad.

-Nota simple

Este documento acredita el nombre del propietario, junto con los tipos de carga, como pueden ser hipotecas, afecciones etc.

-Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se deberá presentar el último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, impuesto que grava el hecho de tener un bien en propiedad, el notario puede llegar a solicitar los 5 últimos recibos.

-Certificado

Se deberá reclamar un certificado al administrador de la finca donde establezca que no se tiene ninguna cuota de comunidad pendiente de pago. Este documento deberá estar debidamente firmado por el Administrador-Secretario, otorgando su visto bueno al Presidente de la comunidad.

-Hipoteca: Certificado de deuda pendiente y Cancelación Registral

Si nos encontramos en el caso que tenemos una hipoteca, deberemos tener el Certificado de Deuda Pendiente, en el que se especifica el importe que se debe en el momento de la transmisión de la vivienda.

En el caso de que no se deba nada al banco, en la Nota Simple de la propiedad, deberá poner que el inmueble se encuentra libre de cargas.

-Certificado de eficiencia energética

Desde el pasado 1 de junio de 2013, es obligatorio este documento, que indica la eficiencia de una vivienda mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de CO2 en relación con las dimensiones del edificio. En caso de no tener este certificado, se puede sancionar con una multa de entre 300 y 6.000 euros.


Documentos necesarios por comunidades


En función de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda, además de los documentos antes mencionados también podrán exigir:


-La Cédula de habitabilidad

Este documento garantiza que el inmueble cumple con los niveles mínimos exigidos, para que el lugar pueda ser habitado, teniendo en cuenta aspectos como la salubridad, la higiene y la solidez de la estructura del habitáculo.


-Estatutos de la Comunidad de propietarios

Se puede requerir que el vendedor otorgue al comprador estos estatutos, donde se establecen las normas de la comunidad y sus propietarios.

Finalmente además de todos estos documentos, convendría ir recopilando y recolectando toda la información que le pueda resultar útil al comprador, como serían:


-Las actas comunitarias de interés


-Planos de la vivienda


-Información sobre instalaciones


-Normas de comunidad


-Teléfonos del personal al servicio de la comunidad.


 ¿En que consiste el certificado energético?

En un edificio, la eficiencia energética se calcula midiendo la energía consumida todos los años en condiciones normales de uso y ocupación. Para ello se tienen en cuenta todos los servicios utilizados de manera habitual, como «la calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior», detalla Tinsa.

En concreto, el indicador recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.




 ¿Qué edificios deben disponer del certificado energético?

Por lo general, todos los inmuebles disponibles para la venta o el alquiler. La normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado, aunque la mayor parte no son representativos del actual parque de viviendas.

Así, por ejemplo,no resulta obligatorio para los pisos arrendados durante menos de cuatro meses, edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, lugares de culto o religiosos, construcciones provisionales (para menos de dos años) y la parte no residencial de edificios industriales y agrícolas.

Por su parte, será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se haga una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.